房住不炒：理想与现实之差如何缩小[1]

让现实向左，请理想向右

前些年有部很火的电影叫《天下无贼》，如果真的没有贼了，就可以夜不闭户。因此“天下无贼”是理想，但贼的存在是现实，如果能够减少贼在总人口中的比重，那就是缩小了理想与现实之间的差距，也算是一种社会进步。

事实上，这些年来偷钱包的窃贼确实比以前少了很多，这可能主要归功于科技进步与金融创新。随着科技进步，高清摄像头被广泛应用，同时带来了摄像头制作成本的大幅下降，导致窃贼的“业务风险”加大。所谓金融创新，是指支付宝和微信支付等电子支付方式的普及，如今人们很少带现金甚至银行卡出行了，使窃贼陷入无钱可偷的窘境。

上述是通过改变现实的方式来缩小理想与现实之间的差距。此外，还可以通过“降低理想”的方式缩小理想与现实之间的差距。

不少人将中国功夫理想化为金庸、古龙笔下那些飞来飞去的绝世剑客的功夫，或者把当代众多武侠片中展示的中国武术视为战无不胜的“神功”。实际上，道学、中医、武术等都有一个共同的理论基础，那就是天人合一、精气学说和阴阳五行等。我们的思维特点是形象思维、辩证思维比较发达，形式逻辑思维偏弱。

东亚国家如日本、韩国的柔道、跆拳道都进入了奥运会比赛项目，但为什么泱泱大国的中华武术却始终进不去呢？说白了，能进去的都是比较明显的竞技项目，武术的竞技性较弱，但或许将来武术也能被列入奥运项目。

有人说，即便是“武林高手”也会被其他人打败。其实被打败符合常识，现代竞技比赛如拳击、举重、柔道等都是分不同重量级的，轻量级选手与重量级选手对抗很难取胜。拳击、格斗等可以用力学这一常识来解释，而天人合一属于哲学范畴，是一种理想状态。因此，要缩小理想与现实的差距，就不要太迷信，不要把影片中以一当十的镜头当成理想。

实现理想的方案要现实

把上述两个案例应用到经济领域，即对于理想（经济目标）与现实（经济现状）之间的差距，同样可以通过改变经济现状和降低经济目标两种方法来实现。

例如，房住不炒这一目标设定完全合理。根据我们的测算，中国房地产对GDP总量的直接和间接贡献率接近30%，房地产的贷款已成为银行的重要资产之一，成为地方政府财政的主要支撑和居民的主要资产。正是因为房地产成为众多主体的共同利益，因此，甚至有人认为房价永远不会下跌。但是，中国房地产经历了20年牛市，积累了很大的泡沫、隐含了很大的风险，如果继续上涨，崩溃时的杀伤力就会更大。我国居民资产的配置构成如图8.8所示。

图8.8 我国居民资产配置构成

资料来源：Wind，中国社会科学院。

问题在于，大家都觉得这一目标的设定是合理的，但为什么从2016年提出“去库存”政策至今，炒房之风难以抑制呢？显然存在执行方面的问题，如前所述，房价上涨是社会多方的共同利益所在，抑制炒房存在利益上的抵触，因此，执行力不足。

同时，现行的抑制房价的方法似乎也有问题。房价由供需关系决定，房价上涨说明需求大于供给，那就应该扩大供给，同时抑制需求。其他很多国家或地区的土地是私有的，因此，在扩大供给上有难度，如中国香港就是这类情况，特区政府靠填海来扩大土地供给，效果甚微。但我国的土地是公有制，如果真的想扩大供给，城市的工业用地、农村宅基地等都可以转化为城市住宅用地。更何况目前制造业产能过剩，很多工业用地效率低下，为什么不能转化为对住宅市场的土地供给呢？

从统计局提供的数据看，2019年房地产开发企业土地购置面积为25 822万平方米，同比下降11.4%，2020年仅为25 536万平方米，反映出开发商对未来房地产市场的前景不是特别看好了。

中央反复强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，如2019年7月中央政治局会议提出，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段：一是限制房地产信托融资，二是限制房企外债融资，三是严查资金违规进入房地产市场，四是控房地产开发贷，五是严控P2P（很多P2P对应房地产资产），六是严格控制居民房贷。

不过，在这六项政策中，其中四项是抑制供给的，只有最后一项是抑制需求的，严控P2P似乎对供需两方面都有抑制作用。抑制供给的结果是导致供给减少，供给商的成本提高，最终使得房价上涨。而要让房住不炒，最有效的手段应该是让房价下降，就像股票指数下跌交易量就会萎缩一样。

因此，我觉得要实现房住不炒目标，缩小目标与现实之间的差距，就应该通过扩大供给抑制需求，而不是大力抑制供给，同时小力抑制需求。

当然，宏观调控往往是多目标的，抑制开发商投资房地产，应该是为了让信贷资金或社会资金脱虚向实，从房地产领域流向实体经济。但是，我们应该清楚，资本永远是逐利的，要让资金从房地产领域离开，如果没有其他投资方式比房地产投资有更高的收益风险比，谁愿意离开房地产领域呢？

由于当前及今后的房地产政策取向是防止房价大起大落，这至少意味着政策对于房地产行业已经采取了“提前保护”措施，即大而不能倒。既然如此，银