分化渐成趋势——投资该如何选择[1]

万，2020年受新冠肺炎疫情影响，进城务工人员数量减少了517万，而2010年时，新增进城务工人员数量为1 200万。

因此，以农村人口转移为特征的城镇化进程其实已经非常缓慢了，更多的是本乡本土的城镇化。不少人还在奢望房价走势将受益于城镇化，对少数城市而言，这一逻辑依然成立，但对于多数城市而言，恐怕未必如此。

为什么说中国大城市化的空间远大于城镇化呢？

2019年上海的人口数量占全国城镇人口总量的2.86%，随着都市圈的规模扩张，未来上海都市圈的人口占全国城镇人口比重或许能翻一倍。因为从可比性的角度看，纽约都市圈的人口数量接近美国城市人口总量的9%；即便是印度的孟买，其人口数量也要占到印度城市人口总量的6%左右。

未来人口的集中度将进一步提高，一方面，人口流动与产业发展相关，人口集中度的提升与产业集中度提升相关；另一方面，人口集中度又与城市的文化、医疗、教育、养老等社会公益和福利相关。人口集中度的提升刚刚起步，今后还有很长的路可以走。

因此，如果没有政策的限制，上海常住人口达到5 000万也存在可能性。既然政策上要严格限制超大城市的人口流入，那么，我们可以预期大都市周边地区的人口会增长和集聚。上海周边城市的人口增长情况将会如何？我们可以比照东京。20世纪70年代以后东京的人口数量在减少，但是东京大都市圈的人口数量却是在增加的。

统计数据表明，近年来，上海、广州、深圳周边的城市，人口数量也都在增加。如果你要买房子，不妨选择在上海周边，如嘉兴、南通、昆山等地区。未来上海或以虹桥商务区为中心向外进行辐射，这是一个大趋势。

还有人说高铁沿线城市的房地产值得看好。中国高铁八横八纵，我们选取了其中两条高铁线，发现沿线36座城市中有21座城市的常住人口占比出现下降，其中京沪高铁沿线下降的城市为5座，而沿江通道高达70%的城市人口比重变为负值，反映出高铁建成之后，这些城市不但没有呈现人口集聚的态势，反而出现了向外扩散的迹象。

为什么高铁沿线城市不但吸引不了人口流入，反而出现人口流出呢？这与当地的产业发展、GDP增长、居民收入水平提高、税收增长等密切相关。我们对这些指标进行研究后发现，大部分高铁沿线城市在高铁开通后，这些指标都没有得到显著改善，其中不少甚至出现了下降情况。

同时，根据城市人口流动的数据来看，2019年我国东部和南方省份的人口迁入规模相比2018年进一步扩大。东部省份人口净流入规模超过150万，南方省份人口净流入规模达到167万。新一线城市的人口净流入规模达到140万，而几乎所有的三、四、五线城市，仍然面临人口持续净流出的压力。

分行政区域看，2019年除了浙江、安徽和江苏三省的人口净流入城市数量大于人口净流出城市数量之外，其他省份的人口净流出城市的数量均大于净流入城市的数量，连人口净流入量最大的广东省也是持平。

数据显示，河南、湖北、湖南、四川、山西等省的常住人口，都在明显向省会城市集中，福建的福州和厦门、广东的广州和深圳、浙江的杭州和宁波、山东的济南和青岛等“双子星”城市，对人口的吸引力也非常大。

我们在测算城镇化进程还有多长的时候，一定要关注我国的人口老龄化程度，这对于城镇化将是一个负面因素。欧美日的城市化率水平之所以普遍较高，是因为他们未老先富，而我国则相反，2000年在城镇化率水平不到40%的时候，就步入老龄化社会了。而且，10年以后我国还有可能出现总人口减少的迹象。

按照死亡率递减的乐观情形预测（宽口径），我国境内总人口数量将在2035年达到14.51亿的历史高点后，出现趋势性的负增长。但是如果按照死亡率不变的窄口径预测，达到历史最高点的时间将在2027年，总人口数量或达到14.31亿。所以综合起来判断，大概未来10年后，我国总人口将出现趋势性的负增长。

因此，在大城市化和人口老龄化的双重作用下，中小城市人口减少的问题或许会加剧，大城市人口进一步增加、集中度进一步提高，从而导致人口分化趋势加剧，在城镇化进程中，出现大部分城市人口净流出的“奇特现象”。

因此，研究未来人口结构的变化和人口流向的变化就显得非常重要，这对于房地产的配置也具有参考和借鉴意义。即对于一般的三、四线城市，一定要观察人口的流入流出情况和趋势，未来风险大于机会。

即便对于人口净流入的城市而言，也要区分人口主要流向哪些地区，越是核心地段，土地供给越稀缺，就如圆的面积与半径之间的关系：离圆心的距离增加1倍，面积增至4倍，稀缺性大幅减弱。

一叶难知秋：寻找枝茂叶盛的确定性机会

过去，有很多观察视角可以判断经济的好坏，比如进城务工人员的就业状况、酒店的客房入住率、社会用电量增速等。如今，经济增速不断下行，而失业率似乎没有特别突出，尽管大学生找工作难度加大，却依旧出现了“用工荒”的情况；经济型酒店总体过剩，五星级酒店会务火爆；社会用电量增速回升，企业倒闭数量却在