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37.售楼的伎俩

如何让客户形成属于他自己的解决方案呢?

如何把我们的优势和客户的概念关联起来呢?

销售习惯了固有的思维模式,总在考虑如何把自己的产品和方案推荐给对方,让对方接受。

这个过程很容易忽略对方的认知和思考过程,于是成了“推销胁迫症”和“优势胁迫症”。

销售不是一句“以客户为中心”那么简单。真正的销售过程,要关注客户组织中影响决策的每个人及其主观认知,要关注每个人认知和决策的思维过程,还要关注思维过程的各个阶段的信息来源!

谈到这个问题,大家都屏气凝神,等我支招儿。

答案藏在提问者脑子里。如果不是自己思考出来的,直接给答案,对方还要再质疑、琢磨、辨别、验证,不如让大家形成自己的结论,找到自己的答案!

“对了,还记得客户决策形成的三个阶段吗?”我问大家。

“记得,记得!”小朱把自己的本子向前翻了几页,找了找,说:“客户做出决定的三个阶段:第一阶段是认清现状,形成自己清晰的概念;第二阶段是想尽各种可能,建立标准;第三阶段是根据他认为的标准基于差异做出决定。这是心理学家吉尔福德在《人类智能的本性》中对人类意识决策‘认识过程'‘歧异过程'‘聚敛过程'三个过程的论述。”

小朱如此用心,再加上不断实践,长此以往不可小视啊!

“不就是客户形成概念、制定标准、做出决定三个阶段嘛!”小杨说。

“我们以前的销售,更多是在面向哪个阶段呢?”我问。

“哪个阶段?”小朱不太明白。

“销售以前做的事情,是面向客户形成概念的阶段、制定标准的阶段,还是做出决定的阶段?”我问得更详细。

小杨想了想,说:“我们以前直接问客户有没有需求,然后直接催促客户采取行动,很少和他形成概念、一起制定标准。现在看来,应该更多面向客户做出决定的阶段销售!”

“应该面向哪个阶段?”我问。

“所有过程?”小朱疑惑地问。

“重点在哪里?”我又问。

大家木然地摇摇头。

我想了想,举了个例子:“就像买房子,我们是怎么有了买房子的概念的呢?”

“可能要结婚了。”小朱说。

“可能有了小孩儿,老人过来看孩子,一起住,不够住了。”小马说。

“也可能有了闲钱,想投资。”小牛说。

“或许就想有个家的感觉,想心里踏实一些。”小杨又说。

“小孩上学需要当地户口,否则赞助费高得吓人。”小牛又说。

我看看大家,说:“没错。我们源于这些现状和期望,萌生了买房的想法,就是第一阶段认识性思考的过程,也就是形成概念的阶段。我们形成买房子的概念会有多长时间呢?”

“哟,那可长了,估计得半年多!”小马随口说。

买房是大事,这种想法不是突然萌生的,今天这儿不方便,明天那儿不如意,是源于生活中点点滴滴的感受慢慢积累形成的。这种模糊的想法由来已久,只是没有特别清晰。

“也有快的,被刺激了突然心血来潮,立即就能决定买,”小杨觉得也不都是这样,“不过得看有钱没钱,不能代表普遍现象。”

“是!我们想一下,因为自己的内在原因决定买房子之后,去想‘在哪个地段买'‘买多大的'‘准备花多少钱'这些对标准的发散性思考,会花多少时间?”我问。

小杨歪着头回忆了一下,说:“好像不是很长,也就两三个月。真要决定买了,应该挺快的。”

“这个包括到处看房,反复比较的时间吗?”小马问。

“如果看房和比较过程中你的标准有变化,那就包括。”我说。

“那确实要两三个月。”小马说。

我接着问:“随着选择标准的形成,内心也逐渐有倾向了。在明确了‘在哪个区域买'‘买多大的'的标准之后到交钱,一般多长时间?”

小马看看大家,说:“也就几周吧,挺快的。”

“是啊。售楼小姐总是吓唬你,说什么房源紧张,都卖完了,好不容易有人退了,你如果想买赶紧来交钱啊,你就得屁颠屁颠去交钱。”小杨很无奈。

我想了想大家说的半年、三个月和几周的三个时间段,点点头说:“是不是可以说,一般情况下考虑要不要买房子,考虑买什么样的房子,到最后交钱买房,我们在‘概念形成、标准制定、做出决定'三个阶段投入的时间和精力的比例大约为6∶3∶1,可以这么说吗?”

大家沉默了一会儿,轻轻地点了点头。

“可那些售楼的,卖楼的时候介绍最多的是什么呢?”我话锋一转。

“呵呵,讲得最多的是设计多么合理,小区绿化多么棒,卖得多么好……”小朱说。

小杨白了小朱一眼,说:“得了吧,现在卖楼的都不跟你说那么多,他觉得你来就肯定想买,直接告诉你‘卖完了,没房了,想要房子留个电话吧,有了再通知你',然后过几天给你打电话说,‘有人退了一套,你想要就赶紧过来交钱,还有个客户也想要,我帮你占着呢!'就那点儿小伎俩……”大家都对这种情况深恶痛绝,不过人家房地产开发商就是牛,有本事你别买啊!

“嗯,这种现象有个前提,就是房子是稀缺资源。可如果我们销售的不是稀缺资源呢?”我用了个“魔法师回应”把这个障碍从大家眼前移开。

小牛说:“如果说房子像家电一样的话,销售偶尔也问‘想买多大的啊'‘几口人住啊',但他们满脑子都是自己的房子,没问几句就像机关枪一样

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